კანონი აპარტამენტების შესახებ აფხაზეთში

ესმას და ოთარს პატარა სასტუმრო აქვთ. ხუთი ოთახი, საუნა და მოსასვენებელი ადგილი. ეს ყველაფერი მათ საკუთარ სახლს მიუმატეს, რომელიც აფხაზეთის დედაქალაქში, შავი ზღვის პირა ქალაქ სოხუმში, ტურბაზის რაიონის კერძო სექტორში მდებარეობს.

ქირავნობის ქონება რამდენიმე ვებ-გვერდზე გაავრცელეს და რეალტორიც კი დაიქირავეს, მაგრამ წელს, ყოველგვარი მოლოდინის საწინააღმდეგოდ, მათ შარშანდელთან შედარებით გაცილებით ნაკლები დამსვენებელი ჰყავთ.

“პლაჟებზე დამსვენებლების რაოდენობის მიხედვით თუ ვიმსჯელებთ, ტურისტები არ არიან ცოტა, მაგრამ ისინი ყველა დიდ სასტუმროებში რჩებიან, რომლებსაც ოთახების სიმრავლის გამო შეუძლიათ ერთი ღამის ყოფნის ღირებულების შემცირება“, – ამბობს ესმა.

აფხაზეთი შავი ზღვის სანაპიროზე მდებარე პატარა (250 ათასი მოსახლით) ტერიტორიაა, რომელიც საქართველოს 90-იანი წლების დასაწყისში შეიარაღებული კონფლიქტის დროს გამოეყო. აფხაზეთის დამოუკიდებლობა აღიარა გაეროს წევრმა ხუთმა ქვეყანამ: რუსეთმა, ვენესუელამ, ნიკარაგუამ, ნაურუმ და სირიამ. დანარჩენი მსოფლიო მას კვლავ საქართველოს ნაწილად განიხილავს. საქართველო აფხაზეთს რუსეთის მიერ ოკუპირებულ ტერიტორიად მიიჩნევს.

აფხაზეთის დიდი ტერიტორია მდებარეობს შავი ზღვის სანაპიროზე. საბჭოთა პერიოდში მას საბჭოთა რივიერას ეძახდნენ.

დღეს აფხაზეთი ღარიბია, რომელიც ძირითადად არსებობს რუსეთის ეკონომიკური დახმარებითა და ტურიზმით, ამიტომ ტურიზმის სექტორში მცირედ ცვლილებებს ყველა სიფრთხილით ეკიდება.

აფხაზეთში ჩივიან, რომ მსხვილი სასტუმროები უკვე აკეთებენ ე.წ. დემპინგს (დემპინგი – საქონლის გაყიდვა უცხოეთის ბაზარზე შიდა ბაზრის ფასებთან შედარებით ბევრად იაფად, ზოგჯერ თვითღირებულებაზე ნაკლებადაც) აფხაზეთის ტურისტული ინდუსტრიის სასტუმრო სექტორში, მაგრამ პატარა სასტუმროებს კიდევ უფრო სამწუხარო პერსპექტივა უხლოვდება: მათი მფლობელები ამბობენ, რომ აფხაზეთის არამოქალაქეებისთვის ბინების მშენებლობა და გაყიდვა უკვე ძალიან მალე რეალობა იქნება.

აფხაზეთის პრეზიდენტი ასლან ბჟანია აგრძელებს საკანონმდებლო ინიციატივების აქტიურ ლობირებას მსხვილი უცხოელი ინვესტორებისთვის შეღავათებისა და ბინების მშენებლობისთვის, რომელთა შეძენაც უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეეძლებათ.

პრეზიდენტის ადმინისტრაციამ შეიმუშავა კანონპროექტი „აპარტ-სასტუმროების და ბინების სამართლებრივი სტატუსის მოწესრიგების შესახებ“, მაგრამ საზოგადოებაში მწვავე კრიტიკის შემდეგ, პროექტი გადასახედად გაიგზავნა და „დონის ამაღლების ღონისძიებების შესახებ“ კანონპროექტის სახით დაბრუნდა, რაც გულისხმობს აღმოსავლეთ აფხაზეთის სოციალურ-ეკონომიკურ განვითარებას“.

ის ითვალისწინებს ოჩამჩირის, ტყვაჩელისა და გალის რაიონებში საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობას და იძლევა 10 ათასი ბინის მშენებლობის ნებართვას.

იგი ითვალისწინებს ოჩამჩირის, ტყუაჩალისა და გალის რაიონებში საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობას, 10 ათასი ბინის მშენებლობის ნებართვას იძლევა.

ასლან ბჟანიას თქმით, პროექტი მიზნად ისახავს ე.წ. დეპრესიული ტერიტორიების გამოცოცხლებას (ტერიტორიები, რომლებიც არ ესაზღვრება ზღვას და ძირითადად ცარიელია 90-იანი წლების შეიარაღებული კონფლიქტის შემდეგ), თუმცა ოპოზიცია დარწმუნებულია, რომ 10 ათასი ბინა აშენდება არა ომის შემდეგ მიტოვებულ ადგილებში, არამედ ზღვის სანაპიროზე.

ცოტანი იცავენ ხელისუფლების ინიციატივას. საკუთარ მიწაზე უფლების დაკარგვის შიში აფხაზების მთავარი შიშია.

აფხაზეთი დიდწილად დამოკიდებულია რუსეთზე მისი უსაფრთხოების, სამხედრო და ეკონომიკური საკითხების უზრუნველსაყოფად. უცხოელი მოქალაქეები, რომლებიც აფხაზეთში ბიზნესს აწარმოებენ, ტურისტების მსგავსად, 90 პროცენტი რუსეთის მოქალაქეა.

აფხაზეთისთვის რუსეთი, რომელმაც პირველმა აღიარა რესპუბლიკის დამოუკიდებლობა, არის მთავარი გეოპოლიტიკური მეგობარი და პარტნიორი. აფხაზეთში რუსული სამხედრო ბაზაა.

თუმცა, ამავდროულად, სოხუმს მუდმივად ეშინია, რომ აფხაზეთი დაკარგავს დამოუკიდებლობას და სწორედ ამიტომ ინარჩუნებს ასეთ მჭიდრო კავშირს რუსეთთან.

აფხაზური ოპოზიცია გამოთქვამს შეშფოთებას, რომ რუსული ინვესტიციები აეროპორტებში, სარკინიგზო ქსელში და ზოგადად, რუსეთიდან ინვესტიციების შემოდინება ერთგვარ დამოკიდებულებას შექმნის რუსეთზე.

სწორედ ამიტომ, ახალმა საკანონმდებლო ინიციატივამ ქარიშხალი გამოიწვია, მათ შორის ფართომასშტაბიანი ქუჩის პროტესტი. კანონპროექტი გაწვეულია, თუმცა საზოგადოება შიშობს, რომ ეს დიდხანს არ გაგრძელდება.

თუ კანონი მიიღება, ეს ნიშნავს, რომ რუსებს ექნებათ შეუზღუდავი შესაძლებლობა შეიძინონ ბინები და შემდეგ გააქირაონ ისინი. ამრიგად, კონკურენციას გაუწევენ ადგილობრივ მოსახლეობას, რომლებიც ძირითადად ღარიბები არიან. აფხაზთა უმეტესობას არ აქვს შესაძლებლობა იპოთეკური სესხი აიღონ და სახლი შეიძინონ.

“15 წელი დამჭირდა იმისთვის, რომ სახლისთვის ხუთი ოთახი დამემატებინა. ყოველწლიურად ვზოგავდი ფულს ჩემი ძირითადი შემოსავლიდან, ბევრს არ ვაძლევდი ჩემს სამ ვაჟს, ყველაფერს ვაგროვებდი მათთვის. და დღეს ჩვენს ხელისუფლებას სურს, რომ რუსებს მისცეს საშუალება, ააშენონ აქ უზარმაზარი კომპლექსები და შემდეგ მიაქიარონ ერთმანეთს. მილიონერი მოსკოველები ან მუშები და თუნდაც პენსიონერები რუსეთის ჩრდილოეთიდან, რამდენიმე ასეული ათასი ხელფასებითა და პენსიებით, მოვლენ აქ და მე და ჩემნაირები, ვინც სისხლითა და ოფლით ავაშენეთ საცოდავი მინი-სასტუმროები, უბრალოდ უმუშევრები დავრჩებით”, – ამბობს ოთარი.

ამჟამად აფხაზეთში ბინის ან სახლის შეძენა მხოლოდ აფხაზური პასპორტის მფლობელებს შეუძლიათ. არარეზიდენტებს შეუძლიათ მხოლოდ კომერციული უძრავი ქონების შეძენა, რომელიც შეიძლება იყოს იგივე სახლი, მაგრამ დარეგისტრირებული იყოს როგორც ერთობლივი აფხაზურ-რუსული საწარმო. ხოლო თუ საწარმო დაიშლება, გაკოტრდება და ა.შ., მაშინ კვდება საკუთრების უფლება.

აფხაზეთის ხელისუფლება ამ კონსტიტუციურ კანონს ვერ გააუქმებს, ამიტომ მისი გვერდის ავლით გზებს ეძებს. ერთ-ერთი მათგანია ბინების მშენებლობა და გაყიდვა.

ეს არ არის აფხაზეთის უძრავი ქონების ბაზრის ამა თუ იმ სოუსით ლიბერალიზაციის პირველი მცდელობა. ყველა პრეზიდენტი, გარდა პირველის, ვლადისლავ არძინბასი – რომელმაც დაიწყო უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე უძრავი ქონების მიყიდვის აკრძალვა – ამა თუ იმ დროს აცხადებდა ამ განზრახვის შესახებ. მათი ყველას მთავარი არგუმენტი იყო ეკონომიკის ამ დარგის ჩრდილიდან გამოყვანის აუცილებლობა.

საიდუმლო არ არის, რომ უძრავ ქონებას აფხაზეთში უცხოელები ყიდულობენ სხვადასხვა არალეგალური სქემებით, როგორც წესი, აფხაზეთის მოქალაქეობის მქონე ადამიანებით.

თუმცა, აფხაზეთში თვლიან, რომ სასწორზე რაღაც უფრო მეტია.

ადვოკატ საიდ გეზერდაას თქმით, ბინების მშენებლობის ლეგალიზაცია და უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ მათი შეძენის დაშვებას დამანგრეველი შედეგები მოჰყვება, რადგან ეს ძირს უთხრის აფხაზეთის, როგორც სახელმწიფოს საფუძველს.

“ეს კანონი არის პოლიტიკური რევიზიონიზმი. ანუ, ეს კანონპროექტი ითვალისწინებს იმ საფუძვლების გადახედვას, რომლებზეც დაფუძნებულია ჩვენი სახელმწიფო. ტყუილად არ არის, რომ ჩვენი კანონმდებლობა კრძალავს ბინის ან მიწის მიყიდვას უცხოელებზე. ეს ყველაფერი ჩვენი, როგორც ეთნიკური ჯგუფის შენარჩუნებისკენაა მიმართული“, – ამბობს გეზერდაა.

მეორეს მხრივ, განვითარების პროცესი გრძელდება და ის რაღაცნაირად დარეგულირებას საჭიროებს. კირილ ბაზილევსკი, ბიზნესმენი, რომელიც მუშაობს აფხაზეთში სხვადასხვა მიმართულებით, ამბობს, რომ უძრავი ქონების მშენებლობის, აღრიცხვისა და რეალიზაციის პროცესი ნამდვილად საჭიროებს მოწესრიგებას, მაგრამ ჯერ ყველა ნიუანსი უნდა დაითვალოს, შემდეგ კი არაერთი კანონის მიღებაა საჭირო, რომლის გარეშე არც მშენებლობა და არც, განსაკუთრებით, ბინების, სახლების, ოფისების და ბინების გაყიდვაა შესაძლებელი.

“პირველ რიგში, თქვენ გჭირდებათ კადასტრი, მის გარეშე უბრალოდ არ იცით რა ქონება გაქვთ და მეორეც, ეს არის საბინაო კოდი, მის გარეშე არ იცით თამაშის წესები, ანუ არ იცით, ვინ რა გადასახადს დაგირიცხავთ კომუნალურზე, რას იხდიან მოქალაქეები, რას იხდიან უცხოელი ქონების მესაკუთრეები და ა.შ.“, – ამბობს ბაზილევსკი.

კიდევ ერთი არგუმენტი, რომელის ასლან ბჟანიას მოაქვს კანონის მიღების სასარგებლოდ და რომელიც საშუალებას მისცემს უცხოურ კომპანიებს ააშენონ უძრავი ქონება და შემდეგ მიყიდონ ის უცხოელ მოქალაქეებს, არის აფხაზეთში საინვესტიციო კლიმატის გაუმჯობესება.

მაგრამ იურისტების აზრით, ამ კანონის მიღებამდე ის დახვეწას საჭიროებს.

აფხაზეთში უკვე არის პრეცედენტები, როდესაც ბიზნესი იყო ჩართული კანონის მიღების პერსპექტივაში.

მეწარმეებს სიტყვიერი დაპირებები მიეცათ, რომ მხოლოდ მშენებლობის დაწყება დასჭირდებოდათ, შემდეგ კი ამ პროექტს შეესატყვისებოდა სამართლებრივი აქტები. მაგრამ, რეალურად, ჰაერი იყიდებოდა.

სოხუმის ერთ-ერთ ყველაზე საყვარელ ტურისტულ უბანში, სინოპში,
პლაჟიდან ას მეტრში არის ბეტონის გიგანტი, რომლის გამაგრება ყველგანაა გამოკვეთილი.

ამ შენობის მშენებლობა 2012 წელს დაიწყო. ითქვა, რომ ეს იქნებოდა
გრანდიოზული საცხოვრებელი კომპლექსი ფიტნეს ცენტრით, საცურაო აუზითა და კინოთეატრით.

ტერიტორიის მცხოვრებლებს ავტონომიურ კომუნიკაციებსა და ინფრასტრუქტურას დაჰპირდნენ – რომ ექნებოდათ საკუთარი წყალმომარაგება, კანალიზაცია, ახალი ელექტრო კაბელები და ა.შ.

მშენებლობა 2016 წელს უნდა დასრულებულიყო. კომპლექსის ნაწილის პირველი სართული ჯერ კიდევ 2013 წელს აშენდა, მაგრამ საქმე ამით დასრულდა.

ვისთვის აშენდება ეს ყველაფერიო, იკითხეს მაშინ ჟურნალისტებმა და მიანიშნეს, რომ აფხაზეთში ბევრს არ შეუძლია ძვირადღირებული საცხოვრებლის შეძენა.

დეველოპერის წარმომადგენელმა მათ უპასუხა: რუსებისთვის, რომლებსაც სურთ
თბილ კლიმატზე გადასვლა. შენიშვნაზე, რომ აფხაზეთში ბინების გაყიდვა აკრძალულია
უცხოელებზე, ბიზნესმენმა უპასუხა: კომპლექსის
მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ასეთი აკრძალვა აღარ იქნება.

მას შემდეგ 12 წელი გავიდა, მაგრამ ყიდვა-გაყიდვის და მშენებლობის პრობლემა აფხაზეთში ისევ დგას.

ამჟამად აფხაზეთის პარლამენტიდან გაწვეულია კანონპროექტი, მაგრამ სამოქალაქო საზოგადოება მოითხოვს მორატორიუმს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის საცხოვრებლის მიყიდვის ნებისმიერ შესაძლებლობაზე, რადგან ამაში საფრთხეს ხედავს როგორც აფხაზეთის ეკონომიკისთვის, ასევე დემოგრაფიისთვის.

სტატია გამოქვეყნდა n-ost-ის მიერ განხორციელებული პროექტის „გავლენის დაუფარავი სფეროების“ ფარგლებში.