Закон об апартаментах в Абхазии

У Эсмы и Отара небольшой гостевой дом. Пять номеров, сауна и зона отдыха. Все это они пристроили к своему собственному дому, который располагается в частном секторе района Турбаза в черноморском городе Сухуме, столице Абхазии.

Они разместили объявление о сдаче на нескольких сайтах, даже привлекли риелтора. Но в этом году вопреки всем ожиданиям, отдыхающих у них намного меньше, чем в прошлом.

«Судя по количеству отдыхающих на пляжах, туристов не стало меньше, но все они селятся в больших гостиницах, которые из-за большого номерного фонда, могут себе позволить снижать стоимость одних суток проживания»,— рассказывает Эсма. 

Абхазия это маленькая (население 250 тысяч) республика на черноморском побережье, отколовшаяся от Грузии во время вооруженного конфликта в начале 90-ых. Независимость Абхазии признали пять государств-членов ООН: Россия, Венесуэла, Никарагуа, Науру и Сирия. Остальные страны мира по-прежнему рассматривают ее как часть Грузии. Грузия считает Абхазию оккупированной Россией территорией.

Большая территория Абхазии расположена на берегу черного моря. Во времена СССР, ее называли советской ривьерой.

Сегодня Абхазия бедная республика, которая в основном существует за счет экономической помощи России и туризма по этому, к малейшим изменениям в туристическом секторе, здесь относятся насторожено.

В Абхазии жалуются, что большие гостиницы уже и так демпингуют цены в отельном секторе турбизнеса Абхазии, однако на подходе еще более печальная перспектива для мини-отелей, говорят их владельцы – это строительство и продажа апартаментов для неграждан Абхазии.

Абхазский президент Аслан Бжания продолжает активно лоббировать законодательные инициативы по предоставлению льгот крупным иностранным инвесторам и строительству апартаментов, которые смогут покупать иностранные граждане. 

Законопроект «О регулировании правового статуса апарт-отелей и апартаментов» разработали в администрации президента, однако после жесткой критики в обществе, проект отправили на доработку и вернули в виде законопроекта «О мерах по повышению уровня социально-экономического развития Восточной Абхазии».

Он предусматривает строительство многоквартирных комплексов  в Очамчирском, Ткуарчалском и Галском районах, и дает разрешение на строительство 10 тысяч квартир.

По словам президента Аслана Бжания проект направлен на оживление депрессивных районов (районов, которые не граничат с морем и в основном пустуют после вооруженного конфликта 90-ых), однако оппозиция уверена, что все 10 тысяч квартир будут построены не в заброшеных после войны районах, а на берегу моря.

Инициативу властей защищают немногие. Опасения потерять право на собственную землю – это главный страх абхазов.

Абхазия во многом зависит от России в обеспечении своей безопасности, в военных и экономических вопросах. Иностранные граждане, которые занимаются бизнесом в Абхазии, как и туристы, это 90 процентов граждане России.

Для Абхазии Россия, которая первая признала независимость республики, является главным геополиктическим другом и партнером. В Абхазии размещена российская военная база.

Однако, вместе с этим, в республике постоянно опасаются, не потеряет ли Абхазия свою независимость, сохраняя столь тесные связи с Россией. 

Абхазская оппозиция выражает обеспокоенность в связи с тем, что российские инвестиции в аэропорты, железнодорожную сеть республики и в целом приток капиталовложений из России создают своего рода зависимость от России.

Именно по этому, новая законодательная инициатива, вызвала бурю — в том числе масштабные уличные протесты. Законопроект отозвали, но в обществе опасаются что ненадолго.

Если закон примут, это будет означать, что россияне получат неограниченную возможность приобретать квартиры и сдавать их, составляя конкуренцию местным жителям, которые в основной массе бедное население. У большинства абхазов нет возможности оформить ипотеку или кредит для покупки жилья.

«Чтобы пристроить к дому пять номеров мне потребовалось 15 лет. Каждый год я откладывал от своих основных доходов деньги, много чего недодавал троим своим сыновьям, экономил на всем, чтобы обеспечить их и свою старость, имея такой доход, а сегодня наши власти хотят дать возможность россиянам строить тут огромные комплексы, а потом сдавать друг другу эти квартиры. Приедут москвичи с миллионами, или рабочие и даже пенсионеры с севера России, у которых зарплаты и пенсии по несколько сотен тысяч, и организуют тут себе пассивный доход. Получается, что я и такие как я, которые кровью и потом построили себе несчастные мини отели останемся просто не у дел», — говорит Отар.

В настоящее время купить квартиру или дом в Абхазии могут только обладатели абхазского паспорта. Нерезидентам доступна  покупка только коммерческой недвижимости. То есть это может быть тот же дом, но оформлен он должен быть на совместное абхазо-российское предприятие. И в случае, если предприятие распадется, обанкротится и тому подобное, то и право собственности прекращается.

Власти Абхазии не могут отменить этот конституционный закон, поэтому ищут способы его обойти. Один из них строительство и продажа апартаментов.

Это не первая попытка под тем или иным соусом либерализовать рынок недвижимости Абхазии. Все президенты, кроме первого, Владислава Ардзинба, который инициировал запрет на продажу недвижимости иностранным гражданам, в тот или иной момент объявляли о намерении это сделать. Главным аргументом была необходимость вывести этот сектор экономики из тени.

Не секрет, что недвижимость в Абхазии покупается иностранцами с использованием различных незаконных схем, обычно с подставными лицами, обладающими абхазским гражданством.

Однако, в Абхазии считают, что на весах лежит нечто большее.

По словам юриста Саида Гезердаа, узаконивание строительства апартаментов и разрешение их покупки иностранными гражданами будет иметь разрушительные последствия, так как подорвет основы Абхазии как государства.

«Этот закон – это такой политический ревизионизм. То есть этот законопроект предусматривает пересмотр тех основ, на которых базируется наше государство. Не просто так у нас законодательство предусматривает недопустимость продажи жилья иностранцам или продажу земли. Это все направлено на сохранение нас как этноса», — говорит Гезердаа.

С другой стороны, процесс застройки идет, и его необходимо каким-то образом регулировать. Кирилл Базилевский, бизнесмен, который работает в Абхазии по различным направлениям: от оформления ИП в Абхазии до приобретения недвижимости иностранными гражданами.

По его мнению, процесс строительства, оформления и продажи недвижимости действительно нужно регулировать, но сначала просчитать все нюансы, а затем принять ряд других законов, без которых невозможны ни строительство, ни тем более продажа квартир, домов, офисов и апартаментов.

«Во–первых, нужен кадастр, без него вы просто не знаете какими активами обладаете, а во-вторых – это жилищный кодекс, без него вам не известны правила игры, то есть, кому и как вы собираетесь выделять социальное жилье, с кого и какую плату за коммунальные услуги будете взимать, что платят граждане, а что иностранные владельцы недвижимости, и так  далее», — считает Базилевский.

Еще один аргумент, который приводит президент Аслан Бжания в пользу принятия закона, который бы позволил строительство недвижимости иностранными компаниями и продажу ее иностранным гражданам – это улучшение инвестиционного климата в Абхазии.

Но по мнению юристов, его необходимо улучшать до того как будет принят этот закон.

В Абхазии уже есть прецеденты, когда под перспективу принятия закона, привлекался бизнес.

Предпринимателям давались устные обещания, что им нужно только начать строительство,  а потом, под этот проект будут подтянуты и правовые акты. Но, по сути, продавался воздух.

В одном из самых излюбленных туристами районе Сухума, Синопе, в ста
метрах от пляжа стоит бетонная махина с торчащей отовсюду арматурой.

Строить это здание начали в 2012 году. Было заявлено, что это будет
грандиозный жилой комплекс с фитнес-центром, бассейном и кинотеатром.
Жителям района обещали автономную коммуникацию и инфраструктуру — то
есть свой водопровод, канализацию, новые электрические кабели и прочее..

Строительство должны были завершить в 2016 году. Первый этаж части комплекса был возведен еще в 2013 году, но на том дело и закончилось.

С тех пор прошло 12 лет, однако проблема с куплей-продажей и строительстве
апартаментов иностранными гражданами в Абхазии вопрос вновь открытый.

В настоящее время законопроект, предусматривающий строительство недвижимости иностранцами с последующей продажей квартир в них, снят с производства в парламенте Абхазии. Но гражданское общество требует наложить мораторий на любую возможность продажи жилья иностранным гражданам, так как видит опасность в этом как для экономики, так и для демографии Абхазии.

Статья опубликована в рамках проекта «Раскрытые сферы влияния», реализуемого n-ost.